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　　3月销售延续低迷走势，销售处于筑底过程中。2022 年3 月，30 城新房销售面积同比增速-50.18%，环比增速28.32%，成交套数同比增速为-50.12%，环比增速为31.94%，本月成交面积和套数同比下滑幅度均超50%。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-47.74%/-50.80%/-51.12%，环比增速分别为0.50%/26.01%/79.60%，一、二、三线城市成交同比有所恶化。一季度销售情况依旧疲软，整体供应和成交没有明显转暖迹象，目前销售处于筑底的过程中，我们预计销售年中或企稳。

　　当前政策演绎到哪一步？14-15 年政策复盘：中央层面，14 年9 月央行出台首套房认定新规则，算是真正意义的宽松开始，随后15 年3 月下调公积金首付比，16 年2 月进一步下调商贷首付比。地方层面，14-16年间共有120 余个城市先后调整公积金首付比，限购放松的城市大约为40 个，北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。据不完全统计，年初至今各城市政策宽松调整60 余次，对比来看，各个维度的宽松程度远远不够，我们目前还处于政策宽松途中，一些政策工具还在孕育，目前地方政策已经从下调首付比、降低房贷利率、认贷不认房，已经过渡到了放松限购限售，政策支持力度不断加大。我们对未来演绎路径进行了推演：底层路径，出台政策放松的城市数量和使用的政策工具将不断增多，4、5、6 月是地方政策密集调整期。顶层路径，我们认为房地产行业是“稳增长”的重要托底工具，中央层面“稳增长”的政策力度和空间值得期待。

　　板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。从房企公布的2021年报来看，总体来看，多数企业的表现不及市场预期。各企业业绩下降的主要原因包括：业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失等。我们认为房企当前的业绩是过去3 年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。

　　投资建议：站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，4-6 月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。中期角度，我们主要关注两个供给侧改革的验证结果：1)一、二轮土拍的市场情况；2)房企收并购和风险化解进展，以上两点直接关系到优质房企中长期盈利修复逻辑和行业格局变化。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。建议关注优质物业管理公司：

　　招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。

　　风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）

文章来源：中国银河证券

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